Lagebericht – der Immobilienpodcast

Genossenschaften galten lange als Gegenmodell zum Spekulationsmarkt. Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach zeichnen nach, wie Wohnungsgenossenschaften seit dem 19. Jahrhundert entstanden, durch die Hauszinssteuer der Weimarer Republik wuchsen und mit der Abschaffung der Wohngemeinnützigkeit 1990 ihre steuerlichen Privilegien verloren. Heute stehen rund 2,2 Millionen genossenschaftliche Wohnungen für etwa 5 Millionen Menschen. Die Kostenmiete hält die Bestandsmieten niedrig, macht den Neubau aber teuer: Je nach Standort liegt sie im Gespräch bei 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter. Dazu kommen Eigenkapitalpflichten, hohe Modernisierungskosten und Bodenpreise, die Gemeinden lange ohne Rücksicht auf Gemeinwohl verkauft haben. Die Folge fragt, warum die Genossenschaft zwar stabilisiert, aber kaum noch neue Wohnungen schafft. Ist sie heute ein Anker für Bestandsmieter oder kann sie wieder bauen, wenn Boden unter Marktpreis und Kapital von außen zusammenkommen? Hosted on Acast. See acast.com/privacy for more information.

Warum funktionierte der soziale Wohnungsbau in Deutschland jahrzehntelang, und warum war 1990 mit der Wohnungsgemeinnützigkeit Schluss? Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach unternehmen eine Zeitreise in den Wohnungsbau der Nachkriegszeit. Sie zeigen, wie gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften mit Steuervorteilen, zinsverbilligten Darlehen und Kostenmiete Wohnraum schufen und wie die Bindung an die Gemeinnützigkeit dafür sorgte, dass Sozialwohnungen bezahlbar blieben.
Im Zentrum steht der Skandal um die Neue Heimat, die 1986 für eine D-Mark an den Berliner Bäckermeister Horst Schiesser verkauft wurde, bei Schulden von rund 17 Milliarden D-Mark. Das erschütterte das Vertrauen in die Branche und beschleunigte das Ende des Modells. Heute stellt sich die Frage, ob regionale Strukturen, belastbare Kennzahlen und neue Akteure wie Banken, Versicherungen und Bausparkassen gemeinnützigen Wohnungsbau zurückbringen können. Oder bleibt der wachsende Druck auf den Wohnungsmarkt nur ein Pflaster auf einer blutenden Wunde?
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Immobilien als Lebenszyklus statt Schnellgeschäft: Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach übertragen das Nespresso-Prinzip auf den Wohnungsbau. Die Maschine wird günstig abgegeben, verdient wird über den Betrieb. Doch heute werden Objekte oft verkauft, bevor sie gebaut sind, und Bauträger kommen mit dem Verkauf kaum noch auf ihre Kosten. Die Hosts gehen Grundstück, Planen und Bauen sowie Finanzierung einzeln durch und fragen, welche Rolle Förderung spielen kann. Fix-and-Flip-Zyklen mit doppelter Grunderwerbsteuer und Zwischenfinanzierung verteuern jeden Schritt. Eigentümerwechsel treiben Modernisierungen und Mieten nach oben, während entschuldete Bestände Spielraum für bezahlbares Wohnen bieten. Am Beispiel der Gemeinnützigkeit aus den 50er und 60er Jahren zeigen sie, wie Rücklagen aus dem Cashflow Sanierung ermöglichen. Ihr Fazit: Entscheidend ist die Haltedauer, nicht der Eigentümertyp. Wie lange muss ein Gebäude gehalten werden, damit es sich selbst trägt? Hosted on Acast. See acast.com/privacy for more information.

Ausgehend von einer Räumung in Spanien, bei der eine 87-jährige Frau nach Jahrzehnten aus ihrer Wohnung geholt wurde, diskutieren Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach, was passiert, wenn Grundversorgung zur Renditemaschine wird und Politik zu spät reagiert.

Die beiden vergleichen Mietanstiege und Sozialwohnungsquoten in Deutschland, Spanien und Frankreich: Während deutsche Städte im Schnitt rund 5 Prozent Mietsteigerung pro Jahr erleben und nur etwa 3 Prozent des Bestands Sozialwohnungen sind, liegt Spanien bei rund 13 Prozent Mietplus und ähnlich niedriger Sozialquote. In Paris dagegen bremsen rund 16 Prozent Sozialwohnungen den Mietanstieg auf etwa 0,8 Prozent und sorgen trotz hoher Ausgangsmieten für deutlich mehr Stabilität.

Historisch blicken sie auf den sozialen Wohnungsbau der Nachkriegszeit: Hunderttausende neue Sozialwohnungen pro Jahr, bis zu 50 Prozent der Neubauleistung und rund 3,3 Millionen Sozialwohnungen insgesamt. Mit den Privatisierungswellen ab den 1990ern, erst „Right to Buy“ für Mieter, dann Paketverkäufe an Finanzinvestoren, wurde aus langfristigem Bestand ein liquides Finanzprodukt. Heute ist nur noch etwa ein Drittel dieses Sozialwohnungsbestands übrig, während immer weniger Mieterinnen und Mieter ausreichend Eigenkapital für den Wohnungskauf haben.
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KI-Rechenzentren sind keine grauen Serverhallen mehr. Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach zeigen, wie stark sich Strombedarf und Kühlung seit den Rechenzentren der 80er und 90er Jahre verändert haben. Ein KI-Rack mit 72 GPUs braucht im Dauerbetrieb 120 bis 132 Kilowatt, ein klassisches Serverrack 5 bis 15 Kilowatt. Flüssigkeitskühlung ist dafür Pflicht, und einzelne Campus erreichen Leistungen im Gigawatt-Bereich.

Der Konflikt ist längst politisch. In den USA beschweren sich Anwohner über ein tiefes Dauerbrummen, das auf der gängigen Dezibel-Skala kaum auftaucht. In Memphis laufen Gasturbinen für ein KI-Rechenzentrum, und die Anwohner klagen über Abgase und Lärm. In Deutschland stellt sich die Frage, wer die Kosten für Netzausbau und Kapazitätsreserven trägt, denn sie werden auf alle Stromkunden umgelegt. Warum die Betreiber vor allem auf Geschwindigkeit optimieren, was das für Netze, Wasser und Regulierung bedeutet, klären die beiden im Gespräch.
Wer bezahlt am Ende den Rechenhunger der KI, wenn Strom, Kühlwasser und Netze immer knapper werden?
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