Lagebericht – der Immobilienpodcast

Der "Silver Tsunami" geistert seit Monaten durch Medien und Kommentarspalten: Wenn die Babyboomer in Rente gehen und aus ihren Häusern ausziehen, soll eine Welle an Immobilien den Markt fluten und die Preise endlich purzeln lassen. Das klingt nach Erlösung für alle, die auf fallende Immobilienpreise in Deutschland hoffen.
In dieser Folge zerlegen wir die These: Was passiert wirklich, wenn die geburtenstarken Jahrgänge sterben oder ins Pflegeheim ziehen? Warum bleiben viele Babyboomer-Immobilien im ländlichen Raum trotz Überangebot leer, während Metropolen und Speckgürtel weiter angespannt bleiben? Welche Rolle spielen Erbstreit, fehlende Testamente, emotional gebundene Familienhäuser, Leerstand und Lost Places und warum der demografische Wandel den Immobilienmarkt weniger "aufräumt", als viele glauben?
Außerdem geht es um das 90-60-30-Prinzip für kluge Immobiliennachfolge, um vernachlässigte Dorfkerne, steigende Infrastrukturkosten, Mietkauf-Modelle und um die Frage, wie junge Familien und ältere Eigentümer jenseits der klassischen Bankfinanzierung zusammenfinden können.
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Banken drehen den Geldhahn zu, Regulierung und Zinswende machen klassische Immobilienfinanzierungen immer schwieriger. Und das passiert mitten in einer Refinanzierungswelle bei Gewerbeimmobilien. In dieser Folge analysieren Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach, warum ausgerechnet Kreditfonds, oft auch als Private Debt oder Private Credit bezeichnet, jetzt als alternative Geldquelle auf den Plan treten.

Wie funktionieren diese Debt Fonds konkret, von Senior und Whole Loans über Loan-on-Loan-Konstruktionen bis zu Zinsen von 6,5 bis 12 Prozent? Warum können sie die entstehende Refinanzierungslücke bei Gewerbeimmobilien teilweise schließen, treiben Projekte aber gleichzeitig an die Grenze der Tragfähigkeit? Und was bedeutet es für Eigentümer, wenn Fonds im ersten Rang im Grundbuch stehen und Objekte im Zweifel mit 30 bis 50 Prozent Abschlag verkaufen können?

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Leerstehende Büros, volle Wartelisten auf dem Wohnungsmarkt: Mit dem neuen Förderprogramm 'Gewerbe zu Wohnen' will die Bundesregierung ab Juli 2026 zwei Probleme auf einmal angehen. Bis zu 30.000 Euro Zuschuss pro Wohneinheit, gedeckelt auf 300.000 Euro pro Unternehmen, sollen den Umbau von beheizten Gewerbeimmobilien in Wohnraum anreizen. Im Fördertopf liegen 300 Millionen Euro, gefördert werden bis zu 30 Prozent der Umbaukosten bis 100.000 Euro je Einheit.

Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach ordnen ein, was dieses Programm für Gewerbeimmobilien, Innenstädte und Wohnraummangel bedeutet. Sie sprechen über strenger gewordene Kreditprüfungen, deutlich höhere Eigenkapitalanforderungen der Banken, Debt Funds als Ersatzfinanzierer und eine Bauwirtschaft, in der 2025 nur rund 206.000 Wohnungen fertiggestellt wurden.

Zwischen politischer Symbolik, Bürokratie, restriktiver Finanzierung und echter Chance zum Wohnraum schaffen bleibt die Frage: Wird Gewerbe zu Wohnen zum wirksamen Instrument gegen die Wohnungsnot in Deutschland oder nur zum gut gemeinten Förderprogramm im Schatten einer tiefgreifenden Bau- und Finanzierungskrise?
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US-Investoren entdecken den deutschen Einfamilienhausmarkt. Ausgehend von einem Handelsblatt-Artikel sprechen Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach darüber, warum Konzerne wie Goldman Sachs und PGIM plötzlich Reihenhäuser in den Speckgürteln deutscher Metropolen spannend finden und was das für Hausmiete in Deutschland bedeutet. Im Fokus: das Build-to-Rent-Modell, bei dem Reihenhäuser seriell für rund 1.900 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter gebaut und anschließend für 17 bis 18 Euro pro Quadratmeter vermietet werden sollen.
Die beiden analysieren, wie realistisch diese Kalkulation angesichts hoher Grundstückspreise, Bau- und Modernisierungskosten ist, welche Zielgruppen sich ein Reihenhaus zur Miete für 1.700 bis 1.800 Euro Kaltmiete überhaupt leisten können und warum das Einfamilienhaus als Mietobjekt hierzulande bisher ein Nischenmarkt ist. Ein Blick in die USA zeigt, wie große institutionelle Investoren nach der Finanzkrise ganze Siedlungen aufkauften, in Mietimmobilien verwandelten und damit den Traum vom Eigenheim vieler Familien unter Druck setzten.

Hinweis:
In der Folge sprechen wir im Zusammenhang mit dem Aufkauf von Einfamilienhäusern in den USA an einer Stelle irrtümlich von BlackRock. Gemeint ist Blackstone, das über Plattformen wie Invitation Homes früh in großem Stil Single-Family-Häuser aufgekauft und vermietet hat.
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China, Texas, Deutschland: In dieser Folge analysieren Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach, was passiert, wenn aus Wohnraummangel plötzlich ein Überangebot wird und welche Folgen das für Immobilienpreise, Mietpreise und den Wohnungsmarkt hat. Ausgehend von der Immobilienkrise in China rund um Konzerne wie Evergrande, über fallende Mieten in Dallas und Austin in Texas bis hin zu sehr selektiven Neubau-Impulsen in deutschen Speckgürteln zeichnen sie nach, wie ein überhitzter Immobilienmarkt abkühlt.

Sie sprechen über massiv vorverkaufte Projekte, Schneeball-Mechanismen, ein Überangebot an Wohnungen in chinesischen Millionenstädten, die Rolle von Zinswende und Demografie in den USA und die überraschenden deutschen Gegenbeispiele: steigende Baugenehmigungen in einzelnen Regionen, aktive Neubau-Projekte von privaten Haushalten, Wuppertal als bezahlbare Alternative zu Köln und Düsseldorf sowie den Trend zu Eigentumswohnungen statt Häusern.

Dabei geht es auch um zu hohe Herstellungskosten, unsichere Sanierungsbudgets, den Gebäudetyp E, die Angst vor Termin- und Kostenrisiken beim Bauen und den kommenden Babyboomer-Knick. Am Ende steht die zentrale Frage: Reicht mehr Angebot wirklich aus, um den Wohnungsmarkt Deutschland zu entspannen, oder droht uns unsere ganz eigene Variante der „stillen Immobilienblase“?
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