Lagebericht – der Immobilienpodcast

Offene Immobilienfonds galten lange als ruhiger Stabilitätsanker im Depot: wenig Schwankung, solide Ausschüttungen. In dieser Folge erklären Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach, wie offene und geschlossene Immobilienfonds funktionieren, was Sondervermögen, Mindesthaltefrist und 12‑monatige Kündigungsfrist praktisch bedeuten und warum Anleger keinen direkten Immobilienbesitz, sondern Fondsanteile halten.

Ausgangspunkt ist die aktuelle Nervosität rund um große offene Immobilienfonds, unter anderem bei der Deutsche‑Bank‑Tochter DWS. Die beiden ordnen ein, welche strukturellen Risiken aus dem Gewerbeimmobilienmarkt kommen: Zinswende, auslaufende Finanzierungen, wackelige Büro‑ und Einzelhandelsimmobilien, mögliche Leerstände und der Kampf um Ankermieter. Dazu kommt der Blick auf den Sekundärmarkt: Warum der Spread zwischen Rücknahmepreis und Börsenkurs ein Frühwarnsignal für Misstrauen ist und wie aus einem Nischenmarkt ein Brandbeschleuniger für einen Bank‑Run‑ähnlichen Effekt werden kann.

Gleichzeitig geht es um Anlegerverhalten und Vertriebsversprechen: Wie die „links unten, rechts oben“-Logik der letzten Jahre Illusionen geschaffen hat, warum viele Investoren eher Erfolgsfans als Mitunternehmer sind und wieso Korrekturen, Wertberichtigungen und längere Durststrecken zur Realität von Sachwerten gehören. Anhand von Immobilienboom, Bausparen und Fondsvolumina diskutieren die beiden, ob wir gerade eine schmerzhafte, aber notwendige Normalisierung erleben.
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Sommerhitze, trockene Flüsse, schwitzende Städte: In dieser Folge sprechen Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach darüber, wie Wasserknappheit und Klimawandel unsere Städte fordern. Ausgangspunkt ist eine Metastudie aus Environmental Research Letters, die 1.263 Städte in vier Typen einteilt: schrumpfende Kommunen mit wenig Geld, wachsende junge Städte im Hitzestress, etablierte Städte mit hohem Kostendruck und Mega-Metropolen mit maximalen Emissionen. Für jeden Typ entstehen andere Prioritäten bei Klimaanpassung, Trinkwasserversorgung und Energie.

Was heißt das konkret für Deutschland und Europa, wenn Rhein und Donau Niedrigwasser führen, Binnenschiffe stehen bleiben und Atomkraftwerke weniger Kühlwasser haben? Wie hängt Wasserknappheit mit Energiepolitik, kommunaler Wärmeplanung und Stadtplanung zusammen? Und warum ist „One size fits all“ bei Wärmepumpe, Fernwärme, Stadtgrün, Radwegen, Smart Grids und Stadtverdichtung der falsche Ansatz?
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Hausverwaltung gilt in Social Media plötzlich als das neue Trend-Business: wenig Arbeit, viel Cashflow, alles digitalisiert und von KI erledigt. Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach schauen hinter die Versprechen und in den Maschinenraum der Immobilienverwaltung. Sie ordnen ein, warum 40 Prozent der Hausverwaltungen Kleinstunternehmen sind, weshalb WEG-Verwaltung und Mietverwaltung unter steigenden Pflichten, Bürokratie und Nebenkostenabrechnungen ächzen und wieso 25 bis 40 Euro pro Einheit kaum reichen, um Mitarbeitende, Software und Vor-Ort-Service zu bezahlen.

Es geht um die Spreizung zwischen kleinen WEGs und großen Wohnungsunternehmen, um Mindestbeiträge, Sonderhonorare, Mietrückstände, Problemfälle im Objekt und die Frage, was KI und digitale Hausverwaltung tatsächlich leisten können. Dazu kommt der Blick auf die neue Konsolidierungswelle: professionelle Investoren, Venture Capital, Akteure wie Buena oder Odevo, die bundesweit Verwaltungen aufkaufen und Millionen Wohnungen bündeln.

Wird Hausverwaltung zum skalierbaren Rendite-Case oder zu einem Geschäft, das ohne Präsenz vor Ort und faire Honorare unweigerlich an die Wand fährt?
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Luxus-Penthouse in der City, leerstehende Bestandswohnung auf dem Land und dazwischen ein überhitzter Wohnungsmarkt: Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach seziern, was Leerstand heute bedeutet, wie Städte ihn definieren und warum ausgerechnet der Kampf gegen Zweckentfremdung von Wohnraum schnell zur gefühlten Wohnungspolizei werden kann. Von Airbnb und Kurzzeitvermietung über leerstehende Luxusobjekte bis zu ranzigen Altbauten, die früher Studis bewohnten, geht es um die Frage: Wo liegen die echten Reserven im angespannten Wohnungsmarkt Deutschland?

Anhand internationaler Beispiele, von der Empty Homes Tax in Vancouver und New York über Leerstandssteuern in Frankreich, Spanien und Kroatien bis zu Council Tax Modellen in England, diskutieren die beiden, wann leerstehende Wohnungen ein Steuerthema sind und wo Regulierung vor allem Bürokratie produziert. Klar wird: In Ballungsräumen liegt der Wohnungsleerstand oft unter 1 Prozent, während im ländlichen Raum 5 bis 8 Prozent leer stehen – und damit genau dort Potenzial schlummert, wo heute noch kaum jemand hinschaut.

Zum Schluss geht es um die Verbindung von Wohnungsnot, Neubaukrise und Bestandsnutzung: Warum 185.000 Baugenehmigungen weit vom politischen Ziel entfernt sind, wieso immer strengere Effizienzvorgaben Bestandswohnungen verteuern und weshalb eine klug gestaltete Leerstandssteuer nur ein Baustein in einer größeren Wohnwende sein kann. Reicht es, leere Wohnungen höher zu besteuern, oder brauchen wir eine ehrliche Strategie für bezahlbaren Wohnraum im Bestand und auf dem Land, die mehr ist als Symbolpolitik?
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Der neue Postbank Wohnatlas sorgt für Schlagzeilen: In 341 Kreisen lohnt sich Mieten mehr als Kaufen, nur in 59 Regionen entlastet der Wohnungskauf das Einkommen. Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach ordnen die Zahlen ein und erklären, warum der Blick auf „Mieten oder kaufen“ oft an der Realität vorbeigeht.

Sie sprechen über verzögerte Datenlagen, Bestandsmieten versus Neuvermietungen und zeigen, weshalb Ferienregionen, Küstenstreifen und Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg in den Statistiken systematisch verzerrt werden. Außerdem geht es um Superreiche, Immobilien als Anlageklasse, die Velocity of Money und die Frage, was passiert, wenn Städte immer stärker von Zweitwohnungen, Leerstand und geparktem Kapital geprägt werden.

Wenn lokale Einkommen und Immobilienpreise sich weiter entkoppeln, droht die „Zombie‑Stadt“ ohne Mittelschicht. Bleibt dezentrale Wohnwende die einzige Exit‑Strategie oder braucht es schärfere Regeln für Leerstand und Ferienwohnungen?
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