Lagebericht – der Immobilienpodcast

Immobilien als Lebenszyklus statt Schnellgeschäft: Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach übertragen das Nespresso-Prinzip auf den Wohnungsbau. Die Maschine wird günstig abgegeben, verdient wird über den Betrieb. Doch heute werden Objekte oft verkauft, bevor sie gebaut sind, und Bauträger kommen mit dem Verkauf kaum noch auf ihre Kosten. Die Hosts gehen Grundstück, Planen und Bauen sowie Finanzierung einzeln durch und fragen, welche Rolle Förderung spielen kann. Fix-and-Flip-Zyklen mit doppelter Grunderwerbsteuer und Zwischenfinanzierung verteuern jeden Schritt. Eigentümerwechsel treiben Modernisierungen und Mieten nach oben, während entschuldete Bestände Spielraum für bezahlbares Wohnen bieten. Am Beispiel der Gemeinnützigkeit aus den 50er und 60er Jahren zeigen sie, wie Rücklagen aus dem Cashflow Sanierung ermöglichen. Ihr Fazit: Entscheidend ist die Haltedauer, nicht der Eigentümertyp. Wie lange muss ein Gebäude gehalten werden, damit es sich selbst trägt? Hosted on Acast. See acast.com/privacy for more information.

Ausgehend von einer Räumung in Spanien, bei der eine 87-jährige Frau nach Jahrzehnten aus ihrer Wohnung geholt wurde, diskutieren Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach, was passiert, wenn Grundversorgung zur Renditemaschine wird und Politik zu spät reagiert.

Die beiden vergleichen Mietanstiege und Sozialwohnungsquoten in Deutschland, Spanien und Frankreich: Während deutsche Städte im Schnitt rund 5 Prozent Mietsteigerung pro Jahr erleben und nur etwa 3 Prozent des Bestands Sozialwohnungen sind, liegt Spanien bei rund 13 Prozent Mietplus und ähnlich niedriger Sozialquote. In Paris dagegen bremsen rund 16 Prozent Sozialwohnungen den Mietanstieg auf etwa 0,8 Prozent und sorgen trotz hoher Ausgangsmieten für deutlich mehr Stabilität.

Historisch blicken sie auf den sozialen Wohnungsbau der Nachkriegszeit: Hunderttausende neue Sozialwohnungen pro Jahr, bis zu 50 Prozent der Neubauleistung und rund 3,3 Millionen Sozialwohnungen insgesamt. Mit den Privatisierungswellen ab den 1990ern, erst „Right to Buy“ für Mieter, dann Paketverkäufe an Finanzinvestoren, wurde aus langfristigem Bestand ein liquides Finanzprodukt. Heute ist nur noch etwa ein Drittel dieses Sozialwohnungsbestands übrig, während immer weniger Mieterinnen und Mieter ausreichend Eigenkapital für den Wohnungskauf haben.
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KI-Rechenzentren sind keine grauen Serverhallen mehr. Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach zeigen, wie stark sich Strombedarf und Kühlung seit den Rechenzentren der 80er und 90er Jahre verändert haben. Ein KI-Rack mit 72 GPUs braucht im Dauerbetrieb 120 bis 132 Kilowatt, ein klassisches Serverrack 5 bis 15 Kilowatt. Flüssigkeitskühlung ist dafür Pflicht, und einzelne Campus erreichen Leistungen im Gigawatt-Bereich.

Der Konflikt ist längst politisch. In den USA beschweren sich Anwohner über ein tiefes Dauerbrummen, das auf der gängigen Dezibel-Skala kaum auftaucht. In Memphis laufen Gasturbinen für ein KI-Rechenzentrum, und die Anwohner klagen über Abgase und Lärm. In Deutschland stellt sich die Frage, wer die Kosten für Netzausbau und Kapazitätsreserven trägt, denn sie werden auf alle Stromkunden umgelegt. Warum die Betreiber vor allem auf Geschwindigkeit optimieren, was das für Netze, Wasser und Regulierung bedeutet, klären die beiden im Gespräch.
Wer bezahlt am Ende den Rechenhunger der KI, wenn Strom, Kühlwasser und Netze immer knapper werden?
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Neubau-Miete mit einer 8 vor dem Komma: Traumpreis oder Rechentrick? Ausgehend von einem kommunalen Projekt in Ludwigsburg, das Wohnungen ab rund 8,30 € pro Quadratmeter Neubau-Miete anbietet, zerlegen Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach die Kalkulation hinter solchen Angeboten. Sie zeigen, warum professionelle Projektentwickler bei heutigen Baukosten von etwa 5.000 €/m² ohne massive Förderung kaum unter 15 € Nettokaltmiete kommen und wieso Schlagzeilen über günstige Neubauwohnungen meist Sonderfälle sind.

Im Fokus stehen kommunaler Wohnungsbau, sozialer Wohnungsbau und die Rolle von Förderprogrammen: Verbilligungsrichtlinien für öffentliche Grundstücke, KfW-Förderung, Landeswohnraumförderung, Kommunalkredite, alte Kasernenareale und Holzbau. Am Beispiel des Projekts "Grünbühl Living" wird deutlich, wie viele Zahnräder gleichzeitig ineinandergreifen müssen, um Neubau-Mieten um 8 bis 9 € überhaupt rechnerisch möglich zu machen und warum dieses Modell selbst auf demselben Grundstück nicht beliebig reproduzierbar ist.

Parallel blicken die beiden auf ländliche Räume wie z.B. in Saarland mit seiner besonders hohen Eigentumsquote und einer starken Tradition semiprofessionellen Bauens: Einliegerwohnungen, Eigenleistung, Dorfgemeinschaft statt Bauträgerstandard. Sie diskutieren, wie Regulierung, Normen und Verwaltung diese organischen Lösungen zunehmend ausbremsen, warum Systembau an Bebauungsplänen scheitert und weshalb Enteignung zwar Schlagzeilen, aber keinen zusätzlichen Wohnraum schafft.

Wohnungsbau Ludwigsburg: https://www.wohnungsbau-ludwigsburg.de/angebote/aktuelle-projekte
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Leerstehende Läden, geschlossene Bankfilialen: Im ländlichen Raum bricht die Nahversorgung weg. Statt klassischem Tante-Emma-Laden setzt „Tante Enso“ auf einen genossenschaftlich organisierten Smart Store: Ein Dorfladen, der 24/7 per Zugangscode offen ist, mit zentraler Logistik, schlanken Strukturen und Fokus auf lokale Produkte. Bürger zeichnen Genossenschaftsanteile ab 100 Euro, sichern vorab die Nachfrage und holen den Supermarkt zurück ins Dorf. In bestehenden, günstigen Bestandsimmobilien, oft früheren Filialen von Tegut.

Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach diskutieren, wie dieses Modell Nahversorgung, Treffpunktfunktion und Dorfleben verbindet, welche Rolle Kommunen, Fördergelder und Medienpartner spielen und warum zu viel Regulierung Eigeninitiative abwürgt. Gleichzeitig schauen sie kritisch auf die schnelle Expansion durch die Übernahme größerer Tegut-Märkte: Wo endet der smarte Dorfladen und wo beginnt das betriebswirtschaftliche Risiko? Wird Tante Enso zum tragfähigen Prototyp für eine neue, bürgergetragene Infrastruktur im ländlichen Raum oder laden wir engagierten Dörfern Aufgaben auf, die eigentlich der Staat schultern müsste?
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