Lagebericht – der Immobilienpodcast

Hausverwaltung gilt in Social Media plötzlich als das neue Trend-Business: wenig Arbeit, viel Cashflow, alles digitalisiert und von KI erledigt. Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach schauen hinter die Versprechen und in den Maschinenraum der Immobilienverwaltung. Sie ordnen ein, warum 40 Prozent der Hausverwaltungen Kleinstunternehmen sind, weshalb WEG-Verwaltung und Mietverwaltung unter steigenden Pflichten, Bürokratie und Nebenkostenabrechnungen ächzen und wieso 25 bis 40 Euro pro Einheit kaum reichen, um Mitarbeitende, Software und Vor-Ort-Service zu bezahlen.

Es geht um die Spreizung zwischen kleinen WEGs und großen Wohnungsunternehmen, um Mindestbeiträge, Sonderhonorare, Mietrückstände, Problemfälle im Objekt und die Frage, was KI und digitale Hausverwaltung tatsächlich leisten können. Dazu kommt der Blick auf die neue Konsolidierungswelle: professionelle Investoren, Venture Capital, Akteure wie Buena oder Odevo, die bundesweit Verwaltungen aufkaufen und Millionen Wohnungen bündeln.

Wird Hausverwaltung zum skalierbaren Rendite-Case oder zu einem Geschäft, das ohne Präsenz vor Ort und faire Honorare unweigerlich an die Wand fährt?
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Luxus-Penthouse in der City, leerstehende Bestandswohnung auf dem Land und dazwischen ein überhitzter Wohnungsmarkt: Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach seziern, was Leerstand heute bedeutet, wie Städte ihn definieren und warum ausgerechnet der Kampf gegen Zweckentfremdung von Wohnraum schnell zur gefühlten Wohnungspolizei werden kann. Von Airbnb und Kurzzeitvermietung über leerstehende Luxusobjekte bis zu ranzigen Altbauten, die früher Studis bewohnten, geht es um die Frage: Wo liegen die echten Reserven im angespannten Wohnungsmarkt Deutschland?

Anhand internationaler Beispiele, von der Empty Homes Tax in Vancouver und New York über Leerstandssteuern in Frankreich, Spanien und Kroatien bis zu Council Tax Modellen in England, diskutieren die beiden, wann leerstehende Wohnungen ein Steuerthema sind und wo Regulierung vor allem Bürokratie produziert. Klar wird: In Ballungsräumen liegt der Wohnungsleerstand oft unter 1 Prozent, während im ländlichen Raum 5 bis 8 Prozent leer stehen – und damit genau dort Potenzial schlummert, wo heute noch kaum jemand hinschaut.

Zum Schluss geht es um die Verbindung von Wohnungsnot, Neubaukrise und Bestandsnutzung: Warum 185.000 Baugenehmigungen weit vom politischen Ziel entfernt sind, wieso immer strengere Effizienzvorgaben Bestandswohnungen verteuern und weshalb eine klug gestaltete Leerstandssteuer nur ein Baustein in einer größeren Wohnwende sein kann. Reicht es, leere Wohnungen höher zu besteuern, oder brauchen wir eine ehrliche Strategie für bezahlbaren Wohnraum im Bestand und auf dem Land, die mehr ist als Symbolpolitik?
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Der neue Postbank Wohnatlas sorgt für Schlagzeilen: In 341 Kreisen lohnt sich Mieten mehr als Kaufen, nur in 59 Regionen entlastet der Wohnungskauf das Einkommen. Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach ordnen die Zahlen ein und erklären, warum der Blick auf „Mieten oder kaufen“ oft an der Realität vorbeigeht.

Sie sprechen über verzögerte Datenlagen, Bestandsmieten versus Neuvermietungen und zeigen, weshalb Ferienregionen, Küstenstreifen und Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg in den Statistiken systematisch verzerrt werden. Außerdem geht es um Superreiche, Immobilien als Anlageklasse, die Velocity of Money und die Frage, was passiert, wenn Städte immer stärker von Zweitwohnungen, Leerstand und geparktem Kapital geprägt werden.

Wenn lokale Einkommen und Immobilienpreise sich weiter entkoppeln, droht die „Zombie‑Stadt“ ohne Mittelschicht. Bleibt dezentrale Wohnwende die einzige Exit‑Strategie oder braucht es schärfere Regeln für Leerstand und Ferienwohnungen?
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Bezahlbarer Wohnraum ist Mangelware. Besonders für Studierende und Azubis. Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach starten in Heidelberg: In der Bahnstadt soll ein privates Studentenwohnheim entstehen, 950 Euro für 18 Quadratmeter, rund 52 Euro Miete pro Quadratmeter. Ein Beispiel dafür, wie weit sich der Wohnungsmarkt von „bezahlbar“ entfernt hat und warum internationale Studierende oft die einzigen sind, die solche Preise überhaupt zahlen können.

Von dort aus wechseln sie nach Berlin, wo ein kommunales Azubiwohnheim mit rund 150 Einheiten und 340 Euro Warmmiete pro Zimmer zeigt, dass es anders geht. Sie diskutieren, wie Arbeitgeber, Genossenschaften und öffentliche Träger gemeinsam bezahlbaren Wohnraum für Azubis schaffen können – ohne geldwerten Vorteil für Mitarbeitende, aber mit klaren Vorteilen im Wettbewerb um Fachkräfte. Statt teurer Gehaltserhöhungen, die in Miete und Abgaben versickern, könnten Investitionen in Azubiwohnheime und moderne Werkswohnungen ein strategisches Werkzeug gegen Fachkräftemangel werden.
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Kreditfonds statt klassischer Bankfinanzierung: In dieser Folge schauen Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach genauer hin, was passiert, wenn ausgerechnet Krankenkassen und kassenärztliche Vereinigungen ihr Geld in hochriskante Immobilienfinanzierungsfonds stecken. Am Beispiel des Verius Immobilienfinanzierungsfonds mit einem Volumen von rund 1,2 Milliarden Euro wird deutlich, wie Nachrangdarlehen, Klumpenrisiken und Illiquidität dazu führen können, dass bis zu 96 % des Fondsvermögens und damit Sozialgelder der Beitragszahler auf dem Spiel stehen.

Die beiden analysieren, warum institutionelle Anleger wie Krankenkassen, Pensionskassen und Versicherer überhaupt in solche Kreditfonds einsteigen, wieso Risikoklassen und Ratings trügerische Sicherheit suggerieren können und welche Parallelen es zur Subprime-Krise gibt – inklusive Bewertungsketten, in denen Risiken so lange umverpackt werden, bis keiner mehr genau weiß, was im Paket steckt. Dazu kommen aktuelle Beispiele wie der Fall UniImmo bzw. ZBI-Wohnfonds sowie die Rolle großer ETFs, in denen plötzlich auch Titel wie SpaceX landen und damit ungefragt im Portfolio von Renten- und Pensionskassen auftauchen.

Unsere Folge zu Kreditfonds: #265 Kreditfonds: Wer zahlt den Preis
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