Lagebericht – der Immobilienpodcast

Kreditfonds statt klassischer Bankfinanzierung: In dieser Folge schauen Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach genauer hin, was passiert, wenn ausgerechnet Krankenkassen und kassenärztliche Vereinigungen ihr Geld in hochriskante Immobilienfinanzierungsfonds stecken. Am Beispiel des Verius Immobilienfinanzierungsfonds mit einem Volumen von rund 1,2 Milliarden Euro wird deutlich, wie Nachrangdarlehen, Klumpenrisiken und Illiquidität dazu führen können, dass bis zu 96 % des Fondsvermögens und damit Sozialgelder der Beitragszahler auf dem Spiel stehen.

Die beiden analysieren, warum institutionelle Anleger wie Krankenkassen, Pensionskassen und Versicherer überhaupt in solche Kreditfonds einsteigen, wieso Risikoklassen und Ratings trügerische Sicherheit suggerieren können und welche Parallelen es zur Subprime-Krise gibt – inklusive Bewertungsketten, in denen Risiken so lange umverpackt werden, bis keiner mehr genau weiß, was im Paket steckt. Dazu kommen aktuelle Beispiele wie der Fall UniImmo bzw. ZBI-Wohnfonds sowie die Rolle großer ETFs, in denen plötzlich auch Titel wie SpaceX landen und damit ungefragt im Portfolio von Renten- und Pensionskassen auftauchen.

Unsere Folge zu Kreditfonds: #265 Kreditfonds: Wer zahlt den Preis
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Die Bundesregierung kündigt an, den sektoralen Systemrisikopuffer der BaFin für Wohnimmobilienkredite wieder abzuschaffen. Die Finanzbranche feiert, Social Media verspricht „Schnäppchen“ und neue Kreditchancen. Doch was bedeutet das wirklich für Baufinanzierung, Wohnungsbau und junge Haushalte ohne großes Eigenkapital?

Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach ordnen ein, wie der Systemrisikopuffer von ursprünglich 2 auf 1 Prozent gesenkt wurde, warum Banken hohe Eigenkapitalquoten verlangen, wieso schlechte Energieklassen immer schwerer zu beleihen sind und weshalb Modernisierungskosten das Eigenkapitalproblem zusätzlich verschärfen. Sie zeigen, dass die geplanten Erleichterungen bei den BaFin‑Vorgaben in der Praxis vermutlich nur 2 bis 4 Basispunkte Zinseffekt bringen, während weiterhin bis zu 30 Prozent oder mehr Eigenkapital die eigentliche Hürde beim Immobilienkauf bleiben.

Zwischen stabilen Banken, frustrierten Kaufinteressenten, politischem Stückwerk und einem Wohnungsmarkt im Rückwärtsgang bleibt die zentrale Frage: Wird an den richtigen Stellschrauben gedreht oder verwaltet die Politik nur noch lauwarme Kompromisse, während das Eigenkapitalproblem eskaliert?
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Das Gebäudeenergiegesetz ist Geschichte, das Gebäudemodernisierungsgesetz GModG soll alles besser machen. In der Praxis sorgt der Entwurf allerdings vor allem für Kopfschütteln: Kaum verständliche Paragrafen, nachgeschobene Umbenennungen und ein Referentenentwurf mit 180 Seiten, den selbst der Nationale Normenkontrollrat als handwerklich schwach, praxisfern und kaum nachvollziehbar einstuft.

Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach analysieren, warum das GModG weder Bürokratie abbaut noch Investitionssicherheit schafft. Sie sprechen über neue Nachweispflichten für Eigentümer, zusätzliche Dokumentationslast für Handwerker, unklare Vorgaben beim Energieausweis und einen Primärenergiefaktor für Strom, der Wärmepumpen in der Bilanz schlechter aussehen lässt als Gasheizungen.

Dabei geht es auch um die verfassungsrechtlichen Bedenken: Verschiebt das GModG Klimaschutzlasten unzulässig in die Zukunft und unterläuft damit den Schutzauftrag aus Artikel 20a Grundgesetz? Was bedeutet es für kommunale Wärmeplanung, Quartierslösungen, Mieterstrommodelle und die riesigen Redispatch-Kosten, wenn Digitalisierung, Energiemanagement und Künstliche Intelligenz im Gesetz praktisch nicht vorkommen?
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Neubauziel verfehlt, Eigenkapital außer Reichweite, Modernisierung stockt: Die Lage am deutschen Immobilienmarkt bleibt widersprüchlich. Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach rechnen vor, warum das politische Versprechen von 400000 Neubauwohnungen zwar dem Bedarf entspricht, aber an Finanzierungshürden, Bürokratie und Investitionsunlust scheitert. Während technisch alles nach mehr Neubau ruft, bleiben wir real bei rund 200000 Einheiten pro Jahr stehen.

Im Fokus steht die deutsche Mittelschicht: Wie haben sich Eigenkapitalanforderungen, Erwerbsnebenkosten und Sparzeiten seit den Babyboomern verändert? Warum brauchen Millennials heute oft doppelt so lange, um das notwendige Eigenkapital zu bilden – und wieso wird das selbstgenutzte Wohneigentum in vielen Städten faktisch zum Erb-Produkt? Anhand konkreter Rechenbeispiele (750.000 Euro Kaufpreis, 20% Eigenkapital plus 10% Erwerbsnebenkosten) wird klar, wie weit Anspruch und Realität auseinanderliegen.

Gleichzeitig diskutieren die beiden, ob der ländliche Raum zur echten Alternative werden kann: günstige Bestandsimmobilien, „Muskelhypothek“ statt Luxusausstattung und Gemeinden, die mit Glasfaser, Bahnhaltestelle und Alltagstauglichkeit um Zuzug werben. Auf der anderen Seite steht die Frage, ob Klimaschutzauflagen, steigende Modernisierungskosten und niedrige Sanierungsquoten am Ende institutionelle Investoren begünstigen – zulasten kleiner Vermieter, die aus dem Markt gedrängt werden.

Wenn Modernisierungsquoten unter 1 Prozent liegen, aber 2 bis 3 Prozent nötig wären, Förderprogramme ins Leere laufen und junge Vermieter zur Ausnahme werden: Wird der deutsche Immobilienmarkt zum Spielfeld von Erben und Profis, oder finden wir Wege, Wohneigentum und Bestandserhalt auch ohne dickes Startkapital zu organisieren?
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Künstliche Intelligenz stellt die Spielregeln am Immobilienmarkt auf die Probe. Suchagenten und Large Language Models durchforsten Websites, Social Media und Maklerseiten, während klassische Plattformlogik an ihre Grenzen stößt. Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach diskutieren, warum Reichweite als teures Gut an Bedeutung verliert, wie offene und gut strukturierte Immobilienangebote im KI Umfeld sichtbarer werden und weshalb Social Media für viele Anbieter zur ernsthaften Alternative wird.

Sie trennen bewusst zwischen Mietmarkt und Kaufmarkt: vom extremen Angebotsmangel in den Städten über neue KI gestützte Suchprofile, die echte Bedürfnisse statt nur Postleitzahlen abbilden, bis zu bisher übersehene Standorte im Speckgürtel. Im zweiten Teil geht es um Immobilienbewertung mit Künstlicher Intelligenz, um Immobilienpreise und Beleihungswerte: Wie verlässlich sind automatisch erzeugte Preise, wo endet Statistik, wo beginnt ein belastbarer Wert für Banken und Aufsichtsbehörden und welche Rolle spielen Maklerinnen, Makler und Finanzierer als menschliche Übersetzer zwischen Daten, Risiko und Finanzierung?

Am Ende steht die Leitfrage: Wenn KI, Plattformen, Makler und Banken gleichzeitig Preise liefern und Suchergebnisse filtern, wer sorgt dann noch für Orientierung, Vertrauen und einen fairen Deal zwischen Käufer und Verkäufer?
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