Immo Insights mit Torben und Martin

150.000 Euro Verlust pro Monat, 18 Monate Cash-Verbrennung und am Ende 102 verkaufte Wohnungen in einem Jahr. Nils Eiffler erzählt ungeschönt, wie er aus der Zinskrise rauskam. Statt aufzugeben hat die Eiffler Gruppe das Geschäft komplett gedreht: weg vom Eigennutzer-Fix&Flip, hin zum Wohnungsvertrieb über Personal Brand.

Was du aus dieser Folge mitnimmst:
1. Warum eine B-Option (vermieten statt verkaufen) jedes Bestandsobjekt absichert.
2. Wie gestaffelte Zinsauslaufzeitpunkte das Zinsänderungs-Risiko deutlich reduzieren.
3. Warum Cash auf dem Konto kein Stillstand ist, sondern dein wichtigstes Werkzeug, wenn der Markt kippt.

Nils Eiffler hat über 30 GmbHs aufgebaut, durch die Zinskrise auf knapp 20 reduziert und in 2025 mit Nilsis Buden 102 Wohnungen verkauft. Diese Folge ist Teil 1 von 2. Teil 2 mit dem konkreten Vertriebssystem hinter Nilsis Buden kommt am Samstag.

Nils Buch: Echte Männer weinen doch!
Nils auf Instagram

---

🤝 Unsere Partner dieser Folge
Du willst bei deiner Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden steuern sparen? Dann ab zu DIMBEG: 👉🏻 Hier klicken

Du willst deine Immobilien inserieren ohne Makler? Mit unserem Code im Werbespot erhältst du 25 € Startguthaben: 👉🏻 ⁠ Hier klicken

🎙️ Du feierst den Podcast?
Dann hinterlass uns eine Bewertung auf der Plattform deiner Wahl. Dein Feedback hilft uns, besser zu werden und Themen reinzuholen, die dich wirklich weiterbringen.
👉🏻 Alle Links & Infos zur Folge und zur DERIC Mitgliedschaft: links.insights.immo

👉🏻 Echte Deals, echte Menschen, echter Mehrwert – den gibt's in unserem Immobilienclub: https://deric.insights.immo/?utm_source=podcast&utm_medium=shownotes&utm_campaign=deric

Deine Hosts
Torben: wonderl.ink/@torbenschulthoff
Martin: linktr.ee/martincronacher

25 Millionen Euro Schulden und 150.000 Euro Verlust pro Monat: Nils Eiffler zeigt in dieser Refresh-Folge, wie er die Eiffler Group auf 28 GmbHs gebracht hat, 18 Banken parallel managt und warum Kontrolle abgeben für ihn die wichtigste Skalierungs-Lektion war.
Diese zweite Refresh-Folge mit Nils Eiffler ist im Sommer 2023 entstanden, kurz vor seiner härtesten Liquiditätsphase. Drei Jahre später ist sie brisanter denn je: Du hörst, wie Nils die Bonität aus dem Sinop-Exit in 18 Volksbanken- und Sparkassen-Linien übersetzt hat, warum er bewusst kaum mit KPIs steuert und wieso seine Singapur-Stiftung kein Steuer-Spielzeug, sondern eine bewusste Struktur-Entscheidung ist. Nächste Woche folgen die aktuellen Folgen mit Nils, in denen er erzählt, wie er aus der Krise rausgekommen ist.
Drei Insights aus der Folge:
1. Bonität ist King: Wie der Sinop-Exit Nils zum Wunschkandidat für 18 Banken gemacht hat und warum die meisten Investoren den Unterschied zwischen Markt und Marktfolge in der Bank nie verstehen
2. Partnerschaften vor allem: Warum Nils seit fast drei Jahren keine aktive Akquise mehr braucht und wie er beim Co-Investment-Check zuerst auf den Menschen schaut
3. Kontrolle abgeben ist Pflicht: Wie Nils seinen Geschäftsführer Martin Gummersbach mit GmbH-Anteilen statt Bonus gebunden hat und warum genau diese Loslass-Übung in der Liquiditätskrise alles entscheidet
Nils Eiffler hat mit der Eiffler Group 28 GmbHs aufgebaut, mehrere hundert Wohnungen im Bestand und investiert parallel in US Land Flipping in Texas. Er teilt offen, wie er im Q1 2024 die wohl härteste Liquiditätsphase seines Unternehmer-Lebens mental und strukturell überstanden hat.

Nils Buch: ⁠⁠Echte Männer weinen doch!⁠⁠
Nils auf ⁠⁠Instagram⁠⁠

---

🤝 Unsere Partner dieser Folge
Willst du Steuern sparen? Mach ein Restnutzungsdauergutachten bei nutzungsdauer.com und spare zusätzlich 150€: 👉🏻 Hier klicken
Willst du deine Immobilien inserieren ohne Makler? Mit unserem Code im Werbespot erhältst du 25 € Startguthaben:: 👉🏻 ohne-makler.net/gutschein

🎙️ Du feierst den Podcast?
Dann hinterlass uns eine Bewertung auf der Plattform deiner Wahl. Dein Feedback hilft uns, besser zu werden und Themen reinzuholen, die dich wirklich weiterbringen.
👉🏻 Alle Links & Infos zur Folge und zur DERIC Mitgliedschaft: links.insights.immo
👉🏻 Echte Deals, echte Menschen, echter Mehrwert – den gibt's in unserem Immobilienclub: https://deric.insights.immo/?utm_source=podcast&utm_medium=shownotes&utm_campaign=deric

Deine Hosts
Torben: wonderl.ink/@torbenschulthoff
Martin: linktr.ee/martincronacher

Mit 37 läuft das Modell mit fast 100 Deals pro Jahr und 28 GmbHs auf Hochtouren, dann segelt Nils Eiffler komplett zusammen. Diese Refresh-Folge aus dem Archiv (ursprünglich Folge #052, aufgenommen 2023) erzählt beides: den Aufbau und den Bruch.

Was Hörer mit 5 bis 50 Einheiten konkret mitnehmen:
1. Wie Nils 2019 von 7 Jahren Buy and Hold auf Immobilienhandel umstellte und seine unternehmerischen Learnings aus der Sinop GmbH ins Skalieren übersetzte.
2. Welche B- und C-Optionen er im Marktbruch 2023 zog (Sondervermietung an Monteure und Polizeischüler, sozialer Wohnungsbau in NRW), und warum die Leitfrage immer dieselbe bleibt: Wer ist eigentlich mein Kunde?
3. Wie das Hamsterrad Anerkennung mit 37 in eine Panikattacke kippte, was zwei Jahre Erholung wirklich bedeuten und warum Selbstliebe heute über Wachstum steht.

Nils Eiffler ist Immobilienunternehmer mit 28 GmbHs unter einem Dach und kauft zu Spitzenzeiten gut 100 Einheiten pro Jahr, von Aufteilungen über Fix and Flip bis Landflipping.

Hinweis: Alle Zahlen (GmbHs, Einheiten, Betten) sind Stand 2023. Teil 2 dieses Doppelpacks läuft als #234. Eine brandneue Aufnahme mit Nils, in der wir 2026 nachfragen, was sich seit 2023 verändert hat, folgt als #235.

Nils Buch: ⁠⁠Echte Männer weinen doch!⁠⁠
Nils auf ⁠⁠Instagram⁠⁠

---

🤝 Unsere Partner dieser Folge
Nutzungsdauer.com – Restnutzungsdauer-Gutachten für mehr AfA — und damit weniger Steuern. Sicher dir 150€: 👉🏻 Hier klicken
DIMBEG – Professionelle Immobilienbewertung für jeden Anlass — Kauf, Erbschaft, Scheidung oder GmbH-Übertragung: 👉🏻 Hier klicken
Ohne-Makler.net – Immobilien ganz ohne Makler verkaufen oder vermieten. Mit unserem Code erhältst du 25 € Startguthaben: 👉🏻 ohne-makler.net/gutschein
Sicher dir 150 € für ein Restnutzungsdauergutachten von Nutzungsdauer.com: 👉🏻 Hier klicken
Sicher dir 30 € bei Immometrica: 👉🏻 Hier klicken

🎙️ Du feierst den Podcast?
Dann hinterlass uns eine Bewertung auf der Plattform deiner Wahl. Dein Feedback hilft uns, besser zu werden und Themen reinzuholen, die dich wirklich weiterbringen.
👉🏻 Alle Links & Infos zur Folge und zur DERIC Mitgliedschaft: links.insights.immo
👉🏻 Echte Deals, echte Menschen, echter Mehrwert – den gibt's in unserem Immobilienclub: https://deric.insights.immo/?utm_source=podcast&utm_medium=shownotes&utm_campaign=deric

Deine Hosts
Torben: wonderl.ink/@torbenschulthoff
Martin: linktr.ee/martincronacher

Torben bringt selbst den Deal mit. Im Gespräch mit Martin analysiert er ein Mehrfamilienhaus in Kiel, das er über seine Co-Investment-GmbH Bayern & Hold erworben hat: Baujahr 1899, acht bereits aufgeteilte Einheiten, rund 400 Quadratmeter Wohnfläche, in Sichtweite zur Fachhochschule. Kaufpreis: rund 660.000 Euro, also etwa 1.500 Euro pro Quadratmeter. Marktwert in der Lage: rund 2.500 Euro pro Quadratmeter. Das Objekt trägt Energieklasse A, hat eine Wärmepumpe aus 2008, eine PV-Anlage und dreifach verglaste Fenster.
Aktuell stehen zwei Wohnungen leer, weshalb der Deal kurzfristig cashflow-negativ läuft. Trotzdem kam Torben aus dem Finanzierungstermin mit einer Überraschung raus: Der Banker teilte ihm mit, dass dieses Objekt die Bonität der GmbH verbessert hat. Der Grund liegt nicht im Cashflow, sondern im günstigen Einkaufspreis im Verhältnis zum Marktwert.
Noch ungewöhnlicher ist die Finanzierungsstruktur: Die Bank schlug von sich aus ein Tilgungsersatzdarlehen vor, bei dem kein Versicherungsmantel, sondern ein einfaches ETF-Depot als Tilgungsersatz dient. Wer monatlich in das Depot einzahlt, profitiert vom Unterschied zwischen Zinssatz und erwarteter Aktienmarktrendite, der sich positiv auf die Haushaltsrechnung auswirkt.
Torben und Martin sprechen außerdem über die Mechanik hinter Co-Investments, was gemeinsame Ziele damit zu tun haben, wie gut Immobilien laufen, und warum Torben inzwischen bewusst auf Stabilität statt auf maximale Renditeoptimierung setzt.
---

🤝 Unsere Partner dieser Folge
Nutzungsdauer.com – Restnutzungsdauer-Gutachten für mehr AfA — und damit weniger Steuern. Sicher dir 150 €: 👉🏻 Hier klicken
DIMBEG – Professionelle Immobilienbewertung für jeden Anlass — Kauf, Erbschaft, Scheidung oder GmbH-Übertragung: 👉🏻 Hier klicken
Ohne-Makler.net – Immobilien ganz ohne Makler verkaufen oder vermieten. Mit unserem Code erhältst du 25 € Startguthaben: 👉🏻 ohne-makler.net/gutschein
Sicher dir 150 € für ein Restnutzungsdauergutachten von Nutzungsdauer.com: 👉🏻 Hier klicken
Sicher dir 30 € bei Immometrica: 👉🏻 Hier klicken

🎙️ Du feierst den Podcast?
Dann hinterlass uns eine Bewertung auf der Plattform deiner Wahl. Dein Feedback hilft uns, besser zu werden und Themen reinzuholen, die dich wirklich weiterbringen.
👉🏻 Alle Links & Infos zur Folge und zur DERIC Mitgliedschaft: links.insights.immo
👉🏻 Echte Deals, echte Menschen, echter Mehrwert – den gibt's in unserem Immobilienclub: https://deric.insights.immo/?utm_source=podcast&utm_medium=shownotes&utm_campaign=deric

Deine Hosts
Torben: wonderl.ink/@torbenschulthoff
Martin: linktr.ee/martincronacher

Michael Mertens kehrt mit einem klaren Argument zurück: Neubau rechnet sich, wenn man die Steuer als Hebel versteht. Im Mittelpunkt stehen die Sonderabschreibung nach §7b EStG, die degressive AfA von 5% und die KfW-Finanzierung QNG 40. Zusammen ermöglichen sie, bis zu 40% der Anschaffungskosten in den ersten vier Jahren steuerlich abzusetzen. Das hebt die tatsächliche Rendite weit über die nominale Bruttomietrendite hinaus.
Michael erklärt, warum er Doppelhäuser Mehrfamilienhäusern vorzieht, wie er Grundstücke akquiriert (alte Bestandsbauten auf großen Grundstücken abreißen und neu bauen) und welche Rolle Holzbau und Generalunternehmer in seinem Ansatz spielen. Das Modell zielt auf verwaltungsarme Vermietung an Familien, die langfristig bleiben.
Das konkrete Fallbeispiel aus Bad Segeberg macht die Strategie greifbar: 1,2 Millionen Euro Gesamtinvestment, 300 Quadratmeter Wohnfläche, 4% Bruttomietrendite auf den ersten Blick. Durch die steuerliche Optimierung, vor allem die 40% AfA in den ersten vier Jahren, entsteht über 10 Jahre eine Gesamtrendite von rund 300%. Michael rechnet das Schritt für Schritt durch.

---

🤝 Unsere Partner dieser Folge
Nutzungsdauer.com - Restnutzungsdauer-Gutachten für mehr AfA — und damit weniger Steuern. Sicher dir 150€ Rabatt auf dein Gutachten 👉🏻 ⁠⁠Hier klicken⁠
Dimbeg.de - Professionelle Immobilienbewertung für jeden Anlass — Kauf, Erbschaft, Scheidung oder GmbH-Übertragung. 👉🏻 ⁠Hier klicken⁠
Ohne-Makler.net – Immobilien ganz ohne Makler verkaufen oder vermieten. Mit unserem Code erhältst du 25 € Startguthaben: 👉🏻 ohne-makler.net/gutschein
Sicher dir 150 € für ein Restnutzungsdauergutachten von Nutzungsdauer.com: 👉🏻 Hier klicken
Sicher dir 30 € bei Immometrica: 👉🏻 Hier klicken

🎙️ Du feierst den Podcast?
Dann hinterlass uns eine Bewertung auf der Plattform deiner Wahl. Dein Feedback hilft uns, besser zu werden und Themen reinzuholen, die dich wirklich weiterbringen.
👉🏻 Alle Links & Infos zur Folge und zur DERIC Mitgliedschaft: links.insights.immo
👉🏻 Echte Deals, echte Menschen, echter Mehrwert – den gibt's in unserem Immobilienclub: https://deric.insights.immo/?utm_source=podcast&utm_medium=shownotes&utm_campaign=deric

Deine Hosts
Torben – wonderl.ink/@torbenschulthoff
Martin – linktr.ee/martincronacher