Immo Insights mit Torben und Martin

Rund 149.000 Eigentumswohnungen stehen gerade online, 32 Prozent mehr als vor einem Jahr. Für Aufteiler heißt das: Das Mehrfamilienhaus kaufst du so günstig wie selten, beim Wohnungsverkauf wird es eng.

Martin holt ohne Torben die Glaskugel raus und geht mit Ferdi von Immometrica die Angebotsdaten zum Immobilienmarkt durch. Darum geht es:

Die Reduzierungsrate bei Eigentumswohnungen liegt bei 9,4 Prozent, Ende 2024 waren es rund 7. Die Online-Dauer ist seit der Zinswende von 20 auf etwa 60 Tage gestiegen, sie hat sich also verdreifacht.

Wohnungen kosten pro Quadratmeter im Schnitt 38 Prozent mehr als Mehrfamilienhäuser, und der Abstand wächst seit 2018. Am größten ist der Abschlag bei alten und großen Häusern mit energetischem Sanierungsbedarf.

Mit dem Filter „150 Tage online plus Preissenkung“ landen die Objekte auf dem Tisch, bei denen der Maklervertrag ausläuft und der Makler gesprächsbereit wird.

Ferdi wertet bei Immometrica die Angebotsdaten aus und hat mit seiner kleinen Immobilien GmbH selbst ein Wohn- und Geschäftshaus in der Altstadt gekauft und aufgeteilt. Sein Fazit: „Aber das Risiko liegt im Verkauf.“

Alle Zahlen sind Angebotsdaten, keine Transaktionspreise. Martins Glaskugel gibt keine Garantie. Immometrica kannst du vier Wochen kostenlos testen, der Link steht unten.

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Deine Hosts
Torben: wonderl.ink/@torbenschulthoff
Martin: linktr.ee/martincronacher

Wenn deine Eltern dir ein vermietetes Haus schenken wollen, ist der Kauf von ihnen steuerlich oft der bessere Weg. Steuerberater Johannes Lemminger rechnet mit Torben und Martin durch, wie du als Immobilieninvestor mit einem Verkäuferdarlehen neue AfA aufbaust, Zinsen in der Familie hältst und Vermögen früh an die nächste Generation überträgst, damit das Finanzamt nicht zum größten Erben wird.

In dieser Folge:
• Warum ein Haus für 800.000 Euro beim Kauf von den Eltern rund 260.000 Euro zusätzliche Abschreibung in 10 Jahren bringen kann
• Wie die Eltern ihre Darlehensforderung an die Enkel weiterschenken und die Zinsen beim Kind steuerfrei ankommen können
• Wann ein Verkauf an den Ehepartner nicht abzugsfähige Eigenheimschulden in abzugsfähige Schulden verwandelt

Johannes Lemminger ist Steuerberater in einer Familienkanzlei, in der drei Generationen arbeiten, und investiert selbst in Immobilien. Teil 1 mit ihm hörst du in Folge #269. Die Folge ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

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Podcast: https://open.spotify.com/show/6tSmHX72AH0x0yZdO0f4Sq?si=PWHFPaQmSbasffYsdxuRWA&utm_source=copy-link

Und Zaster-Immo-Rechner:
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Torben: wonderl.ink/@torbenschulthoff
Martin: linktr.ee/martincronacher

Wer wenig Geld auf dem Konto hat, aber hohe Steuern zahlt, für den ist die erste Immobilie fast immer der richtige Schritt. Das sagt Steuerberater Johannes Lemminger, der allein in diesem Jahr ein Mehrfamilienhaus und vier Wohnungen gekauft hat.

Vor dreieinhalb Jahren war Johannes, bekannt als Zacharias Zaster, schon einmal bei uns. Jetzt gehen Torben und Martin mit ihm durch, wie du mit Immobilien Steuern sparst, vom Angestellten mit 100.000 Euro Gehalt bis zum Unternehmer mit GmbH-Struktur.
Das nimmst du mit:
• Warum du Fahrten zu Besichtigungen mit den echten Autokosten ansetzt und damit schnell bei 90 statt 30 Cent pro Kilometer landest
• Wie Renovierungskosten sofort absetzbar sind, beim steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren ein zweites Mal wirken und wo die 15-Prozent-Grenze greift
• Warum ein Unternehmer sein Büro bei der eigenen vermögensverwaltenden GmbH mieten sollte und worauf er bei der Miethöhe achten muss

Dazu ordnet Johannes ein, was die aktuelle Diskussion um das Restnutzungsdauergutachten für Vermieter bedeutet und ob er selbst jetzt noch eins beauftragen würde.

Johannes Lemminger führt eine eigene Steuerkanzlei und ist Host von „Steuern machen Spaß!“.

Folgt unserem Gast:
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- Zaster-Immo-Rechner:https://community.zachariaszaster.de/zaster-immo-rechner/?aff=deric
(Damit gibt es 30 Euro Nachlass)

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Torben: wonderl.ink/@torbenschulthoff
Martin: linktr.ee/martincronacher

<p>Alle Banken haben Nick Fischer abgesagt, bis ausgerechnet sein Hausbanker ihm von sich aus eine Kreditlinie über eine Million Euro angeboten hat, ohne dass Nick eigene Sicherheiten hinterlegen musste. Wie diese Finanzierung zustande kam und warum er heute mit sechs, sieben Banken parallel arbeitet, erzählt er in seiner zweiten Folge bei uns.</p>
<p>Außerdem geht es um Akquise im Fix &amp; Flip und beim Aufteilen in teuren Lagen:</p>
<p>Warum du einen Akquisiteur nicht über LinkedIn oder Indeed findest und wie Nick seine Leute im eigenen Büro ausbildet.</p>
<p>Wie Nick seine Akquisiteure bezahlt: 10 Prozent vom realisierten Projektgewinn plus 3.000 Euro Anzahlung pro Einheit.</p>
<p>Wie aus einer Dreizimmerwohnung für 245.000 Euro eine möblierte 4er WG wurde, die für 450.000 Euro verkauft ist.</p>
<p>Nick Fischer kauft, saniert und teilt Wohnungen im Rhein-Main-Gebiet auf und führt sein Unternehmen fast nur mit virtuellen Assistenten und externen Partnern. Seine erste Folge bei uns ist #263.</p>
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<p><strong>Folgt unserem Gast:</strong></p>
<p>Instagram: <a href="https://instagram.com/_nick_fischer">https://instagram.com/_nick_fischer</a></p>
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<p>Zwei Objekte, 3,3 Millionen Kaufpreis, beide bei rund zehn Prozent Mietrendite auf den Kaufpreis. Martin rechnet in dieser Folge beide Ankäufe offen durch: Solingen mit 40 Prozent Gewerbeanteil und Bochum mit vier Häusern, Steakhouse und Eismanufaktur im Erdgeschoss.</p>
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<p>Der Weg dahin war krumm. Drei Deals sind ihm im letzten Jahr weggebrochen, bei zweien lag der Notarvertragsentwurf schon vor. Solingen hat er zweimal verloren, die zweite Absage kam am 25. Dezember. Bochum hat die Verkäuferfamilie zweieinhalb Jahre gekostet, vom ersten Inserat bis zur Übergabe. Beide Objekte kamen über ein Follow-up zurück, das Martin Anfang Januar noch einmal hinterhergeschoben hat.</p>
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<p>Darum geht es konkret:</p>
<p>Warum Martin Gewerbe kauft, während die Aufteiler die 60er-Jahre-Wohnbestände hochbieten, und was das am Faktor ändert</p>
<p>Wann ein Objekt in die GmbH gehört und wann in die EGBR, entschieden am erwarteten Investitionsbedarf der nächsten Jahre</p>
<p>Was 4,8 und knapp 6 Prozent Annuität bei zehn Prozent Mietrendite am Monatsende übrig lassen, inklusive Blanko, Bonität des Co-Investors und Restnutzungsdauergutachten</p>
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<p>Zur Mieterstruktur in Solingen gehört neben Reisebüro und Supermarkt auch eine Kirche. Martin dazu: "Ein Verein mit Namen Jesus überweist mir immer am 25. die Miete."</p>
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<p>Und weil beide Deals nur über Nachfassen zustande kamen, die Frage an dich: Wie sauber läuft deine eigene Follow-up-Pipeline? Schreib es uns in die Kommentare.</p>
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